Что такое пзз

 

ПЗЗ - что это? Законодательство о ПЗЗ. Для чего нужны такие документы, их структура. В чем отличия Генплана и ПЗЗ? Что первично? Проблемы разработки ПЗЗ. Кому нужны ПЗЗ? Является ли ПЗЗ окончательным документом?. «ПЗЗ, что это такое?» - этот вопрос может озадачить многих граждан, хотя сам ответ прост. ПЗЗ – это Правила землепользования и застройки – документ, в котором содержится информация о зонах, на которых разделена конкретная земля.

Градостроительные планы земельных участков

Назначение и содержание градостроительных планов определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации. Форма градостроительного плана земельного участка устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации Федеральным органом исполнительной власти.

Градостроительные планы земельных участков утверждаются в установленном порядке:

  • в составе проектов межевания – в случаях, когда подготавливаются основания для формирования из состава государственных, муниципальных земель земельных участков в целях предоставления физическим, юридическим лицам для строительства, а также в случаях планирования реконструкции в границах нескольких земельных участков;
  • в качестве самостоятельного документа – в случаях планирования строительства, реконструкции зданий, строений, сооружений в границах ранее сформированных земельных участков, применительно к которым отсутствуют градостроительные планы земельных участков.

В указанных случаях градостроительные планы земельных участков предоставляются в порядке и в сроки, определенные градостроительным законодательством.

В градостроительных планах земельных участков:

  • фиксируются границы земельных участков с обозначением координат поворотных точек;
  • фиксируются границы зон действия публичных сервитутов, установление которых обусловлено наличием инженерно-технических коммуникаций, необходимостью обеспечения проезда, прохода, установления иных ограничений использования недвижимости в пользу неограниченного круга лиц;
  • фиксируются минимальные отступы от границ земельных участков, обозначающие места, за пределами которых запрещается возводить здания, строения, сооружения;
  • содержится информация о градостроительных регламентах, представляемая в виде изложения соответствующих фрагментов текста настоящих Правил, или в виде указания на соответствующие статьи, части статей настоящих Правил;
  • содержится информация о наличии расположенных в границах земельного участка зданий, строений, сооружений, которые не соответствуют градостроительному регламенту;
  • содержится определение допустимости, или недопустимости деления земельного участка на несколько земельных участков меньшего размера;
  • фиксируются утвержденные в составе документации по планировке территории границы зон планируемого резервирования, выкупа земельных участков, их частей для реализации государственных, муниципальных нужд.

Градостроительные планы земельных участков являются обязательным основанием для:

  • выноса границ земельных участков на местность – в случаях градостроительной подготовки и формирования земельных участков из состава государственных, муниципальных земель;
  • принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на сформированные из состава государственных, муниципальных земель земельные участки;
  • принятия решений об изъятии, в том числе путем выкупа, резервировании земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
  • подготовки проектной документации для строительства, реконструкции;
  • выдачи разрешений на строительство;
  • выдачи разрешений на ввод объектов в эксплуатацию.

В чем отличия Генплана и ПЗЗ?

Генеральные планы отнесены ГРК РФ к документам территориального планирования городов и поселений. В них посредством карт отображаются границы поселения, его зонирование, а также планируемого в будущем размещения различных объектов. Имеется в этом документе и текстовая часть.

Однако Генплан не содержит никаких градостроительных регламентов, соответственно не регулирует вопросы разрешенной застройки.

В этом плане отображаются функциональные зоны поселений. Фактически он создается на перспективу, обозначая основные направления развития территории конкретного города (поселения).

ПЗЗ же больше отражают текущее состояние конкретной территории. В них более подробно описываются что, где и как размещается, что и в каких объемах можно строить.

Их карты детальнее отображают зонирование территории. Кроме того, ПЗЗ содержат регламенты градостроения. По своей сути они являются актом местного органа, утверждаются постановлениями организаций муниципальной власти, публикуются в официальных СМИ.

Проблемы разработки ПЗЗ

О важности принятия этого документа было сказано выше. Однако в дополнение следует отметить, что важно не просто его принять, но правильно составить. Если правила составлены некорректно, это может создать определенные трудности для различных субъектов земельных и иных имущественных отношений.

К примеру, они могут затронуть интересы различных строительных компаний, являющихся крупными застройщиками в жилой сфере. Если назначение выделенного под строительство участка меняется, то они несут значительные убытки. Принятие ПЗЗ является достаточно непросто процедурой.

Сначала должен быть разработан проект. Эта работа поручается специальным комиссиям. При этом решение о подготовке плана и создании комиссии должны быть обнародованы.

Затем подготовленный проект передается мэру (главе муниципального образования). А он должен принять решение об организации публичных слушаний по нему. По их результатам проекты могут быть направлены на утверждение или доработку.

Учитывая тот путь, который приходится пройти проекту до утверждения, с его принятием зачастую возникает немало сложностей.

Появлению в городе ПЗЗ могут препятствовать несогласованность различных должностных лиц и органов, недовольство планом на публичных слушаниях. При этом это недовольство во многих случаях вполне обоснованно.

Организации, которым поручается составление проектов, нередко допускают в них ошибки. Найти хорошего специалиста для такой работы бывает непросто.

Порой наличие ошибок обуславливается не только уровнем профессионализма, но и отсутствием градостроительной документации. В отсутствие Генплана в работе с утвержденными правилами могут возникнуть проблемы.

Если впоследствии он будет принят, то, возможно, придется вносить изменения и в ПЗЗ. Что на практике происходит далеко не сразу. Именно в таких ситуациях часто возникают несоответствия в этих документах.

Фото 1

Графическая часть: карта зонирования

Вторая, графическая часть ПЗЗ – это карта землепользования и застройки. Согласно п. 4 ст. 30 ГрК, она определяет границы территориальных зон и относит к таким зонам конкретные земельные участки.

Речь идет о зонах, в пределах которых расположены участки одного целевого назначения и вида использования. Внесение в одну зону разных участков или формирование из них одного надела не допускается.

Карта должна включать:

  • границы территорий населенных пунктов, находящихся в компетенции муниципального образования;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • зоны с особыми правилами эксплуатации;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • пределы территорий, имеющих особое культурное или историческое значение;
  • пределы зон исторических поселений местного значения и так далее.

Графическая часть может быть исполнена на нескольких картах, в зависимости от размещенных на ней зон.

Если речь идет о крупных городах, то деление производится по городским округам или районам. Например, здесь можно посмотреть зонирование в пределах СВАО г. Москвы.

Подробнее о том, как составляются такие карты, читайте в материале «Картография земельных участков».

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами

Общий порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования.

Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться в установленном органами местного самоуправления порядке.

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами (раздел 2.2 Части I Правил), Администрацией городского или сельского поселения.

В случаях, если земельный участок и объект капитального строительства расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти РФ и области в соответствии с федеральными законами.

Изменение правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и видов разрешенного использования нежилых помещений на виды жилого использования осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое уполномоченным органом местного самоуправления с соблюдением установленных этим органом условий такого перевода, и в порядке, установленном жилищным законодательством.

При этом виды разрешенного использования указанных помещений должны соответствовать видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования

Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования) направляет заявление о его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке городского или сельского поселения .

Заявление о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может подаваться:

  • при подготовке документации по планировке территории;
  • при планировании строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений,
  • при планировании изменения вида использования земельных участков, объектов капитального строительства в процессе их использования,
  • в иных случаях.

Форма и состав заявления о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования устанавливается нормативным правовым актом Администрации городского или сельского поселения .

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием оснований для принятого решения. Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии, с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения уполномоченных органов в области архитектуры и градостроительства, охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления.

Письменные заключения указанных уполномоченных органов предоставляется в Комиссию по землепользованию и застройке в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:

  • дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;
  • характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;
  • характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате применения указанного в заявлении вида разрешенного использования

Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается Администрацией городского или сельского поселения .

Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов органов исполнительной власти, иной официальной информации, и может быть размещено на официальном сайте Администрации городского или сельского поселения в сети Интернет.

Разрешение на условно разрешенный вид использования может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы его реализации во избежание ущерба соседним землепользователям и с целью недопущения существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости.

Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.
Фото 2

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3 частей: общей, территориальной и специальной. Дополняют его десятки приложений, например, протоколы публичных слушаний и заключения о их результатах.

  • Общая или теоретическая часть описывает базовые требования по исполнению градостроительных регламентов по нормам Градостроительного кодекса. Она определяет, какие территории и как можно использовать, исходя из законов.
  • Территориальная или графическая часть — карта территориального зонирования с подробными указанием зон.
  • В специальной части описаны регламенты градостроения.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В ней прописан весь ключевой регламент строительной деятельности на территории города или населенного пункта. Она определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под застройку. На подготовительном этапе застройки правила регулируют:

  • как физические и юридические лица могут менять виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы по планировке территории;
  • как проводятся общественные обсуждения или публичные слушания по землепользованию и застройке.

Регулирование выделения земли включает:

  • основы градостроительной деятельности
  • принцип работы комиссии по землепользованию;
  • описание подготовительных работ перед застройкой конкретного участка;
  • принципы предоставления земли физическим и юридическим лицам для дальнейшего использования;
  • описание выдачи разрешений на строительство и их основные условия;
  • описания разрешений на ввод капитальных объектов в эксплуатацию.

Графическая часть

Использование графической части должно полностью опираться на все условия, прописанные в части основной. Графическая часть представлена в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. Согласно п.4, ст.30 ГрК, на карте градостроительного зонирования установлены границы территориальных зон. К каждой зоне прикрепляется один конкретный участок земли.

Территориальная зона определяет тип земельного участка, который к ней относится. В связи с этим, запрещено объединять земельные участки из разных территориальных зон.

Графическая карта содержит:

  • границы конкретного населенного пункта;
  • пределы зон застройки и ведения хозяйственной деятельности, масштабы застройки;
  • пределы санитарных, водных, прибрежных территорий и береговых полос;
  • границы территорий с особыми условиями использования, исторических поселений федерального и регионального значения, объектов культурного наследия.

В графической части можно создавать несколько карт.

Специальная часть

Эта часть содержит градостроительные регламенты. Они определяют правовой режим для каждого земельного участка, который входит в конкретную территориальную зону. Регламент разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель регламента — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в дальнейшем. Конкретный регламент будет зависеть от вида территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также стратегического плана развития.

Регламент определяет:

  • под какую именно цель и под какой вид строительства можно использовать земельный участок;
  • размеры и границы каждого участка;
  • масштаб каждой отдельной планируемой застройки.

Согласно п. 6 ст. 36 ГрК, регламент не применяют:

  • к землям лесного фонда;
  • землям, покрытым поверхностными водами;
  • землям запаса;
  • землям особо охраняемых природных территорий за исключением земель
  • лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
  • сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения;
  • земельным участкам, расположенным в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ПЗЗ разрабатывают органы местного самоуправления. В готовом виде их чаще всего выкладывают на официальные сайты администрации конкретного населенного пункта. Название документа содержит отсылку к конкретному территориальному образованию, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.
Правила землепользования и застройки разрабатывают в соответствии со ст. 31 ГрК. В ходе разработки обязательно учитывают:

  • генеральный план населенного пункта;
  • конкретную техническую документацию;
  • результаты общественных слушаний.

Именно местная администрация уполномочена инициировать и контролировать разработку ПЗЗ. Глава населенного пункта отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком ее проведения. Для разработки правил назначают специальную комиссию, состав которой одобряет глава муниципалитета.

Информацию о начале разработки ПЗЗ и созыве комиссии в течение 10 дней нужно опубликовать на сайте администрации или в любых СМИ. Сообщение должно включать информацию о:

  • составе комиссии;
  • каждом этапе разработки Правил;
  • порядке и предварительных сроках разработки проекта ПЗЗ;
  • правилах взаимодействия с общественностью в рамках разработки проекта.

Подготовленный проект ПЗЗ проверяют на соответствие генеральному плану и техническим регламентам. Готовый проект направляют на проверку главе администрации или отправляют на доработку, если есть несоответствия регламентам. В течение 10 дней глава администрации назначает общественные слушания по подготовленному проекту. Длительность публичных обсуждений в среднем составляет 3 месяца.

В процессе обсуждений комиссия может вносить в проект изменения по мере необходимости. После внесения изменений проект вновь направляют на проверку в администрацию. В течение 15 дней принимают решение: утвердить или снова отправить на доработку. Утвержденные ПЗЗ публикуют на сайте муниципального образования или любым другим способом, доступным для связи с населением.

Положения Правил могут затрагивать интересы строительных компаний и организаций по охране окружающей среды. В связи с этим принятие ПЗЗ может затянуться на долгие месяцы: проект будут блокировать на этапе общественных обсуждений.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ПЗЗ все же затронули интересы отдельных лиц, их могут оспорить в суде. Обратиться в орган правосудия могут физические лица или организации, чьи интересы пострадали. Право есть у органов государственной и региональной власти, но только в случае, если ПЗЗ противоречат схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Фото 3

Что такое ПЗЗ

Аббревиатура расшифровывается как Правила землепользования и застройки. ПЗЗ отвечает за градостроительное зонирование — разбивку участка на зоны определенного значения.

Каждая зона имеет свои особенности и целевое назначение, что позволяет успешнее планировать строительство, охранять особо ценные части.

Например, застройщик может сразу отменить постройку в промышленной зоне, выбрав более благоприятное место, а заповедник будет защищен от возведения жилых зданий.

Это интересно: впервые разделение на зоны было применено в начале прошлого века в США: это было необходимо, чтобы оградить жилые зоны от неблагоприятных, например, промышленных.

В итоге проведения зонирования объект (например, микрорайон) получает какую-либо зону: общественную, производственную, сельскохозяйственную, военную и другие. Строительство внутри зоны будет соответствовать ее назначению: например, в жилой возможно возведение школы и культовых зданий, но невозможна постройка склада или пастбища.

Само деление может проходить по:

  1. Естественным границам: особенно относится к природным участкам – лесам, водоемам.
  2. Линиям улиц, шоссе, дорог: применяется в городах.
  3. Границам населенных пунктов или земельных зон: используется для деления в регионах.
  4. Любым отмеченным линиям на карте.

Целями ПЗЗ являются:

  1. Создание оптимальных условий при планировке города, выделении новых микрорайонов.
  2. Охрана прав владельцев домов и участков в конкретной зоне: например, купив квартиру в жилом квартале, они могут быть уверены, что рядом внезапно не вырастет завод.
  3. Охрана природы, объектов культуры.
  4. Привлечение инвесторов: вкладчики могут выбрать наиболее подходящую территорию.
Юристы рекомендуют знать нюансы получения ЗОС при строительстве объекта.

Порядок внесения изменений в ПЗЗ

Фото 5

Согласно ст. 33 ГрК, закон допускает внесение изменений в правила землепользования и застройки в следующих случаях:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки, перепланировки;
  • обжалование Правил;
  • расширение/уменьшение территории поселения.

Как правило, ходатайства о правках вносятся государственными, региональными или местными органами исполнительной власти, если принятые Правила препятствуют функционированию или сооружению объектов, находящихся в их ведении.

Однако закон не исключает возможности внесения изменений по инициативе частных физических лиц и организаций. Изменение ПЗЗ в отношении земельного участка по инициативе граждан возможно в случае, если в результате применения Правил:

  • земли и объекты строительства используются неэффективно;
  • причиняется вред собственникам или иным лицам, которые обладают правами на землю и объекты строительства;
  • снижается стоимость земли;
  • правообладатели не могут полностью реализовать принадлежащие им права.

Ходатайство о правках направляется на адрес комиссии, которая в течение 30 дней рассматривает вопрос и подготавливает заключение по нему о необходимости внесения изменений либо об отказе.

Алгоритм подготовки и утверждения идентичен порядку принятия новых ПЗЗ, только без проведения общественных слушаний.

Фото 5

Общая информация о землепользовании

Под термином “землепользование” теория градостроения понимает распоряжение ресурсами земельного фонда и их эксплуатацию различными способами, в зависимости от целевого назначения земель.

В соответствии со ст. 14 ФЗ № 131 от , осуществляется землепользование на муниципальном уровне – именно к компетенции местной власти закон относит вопросы определения правил и условий эксплуатации земельного фонда. В рамках этой работы местные власти:

  1. Утверждают генеральные планы поселений и документацию по планировке территорий.
  2. Осуществляют градостроительное зонирование.
  3. Выдают разрешения на строительство и ввод сооружений в эксплуатацию.
  4. Утверждают местные нормативы градостроительного проектирования.
  5. Резервируют и изымают земли для муниципальных нужд.
  6. Осуществляют муниципальный земельный контроль.
  7. Утверждают местные правила застройки и землепользования (ПЗЗ) и так далее.

Вся указанная деятельность регулируется местными нормативно-правовыми актами.

Узнайте больше о том, что такое землепользование.

Одним из главных нормативно-правовых актов являются правила застройки и землепользования, поэтому пришло время разобраться, что такое ПЗЗ в землепользовании.

ПЗЗ — что это за документы? Законодательство

Что такое ПЗЗ земельного участка и для чего оно предназначено?

ПЗЗ — что это такое в строительстве, какова расшифровка? Понятие ПЗЗ появилось в законодательстве страны с принятием Градостроительного кодекса (ГРК РФ). В первых статьях кодекса раскрывается их понятие.

По ГРК РФ ПЗЗ является документом градостроительного зонирования. Им устанавливаются градостроительные регламенты, территориальные зоны, а также порядок их применения и изменения.

Иными словами, в этом документе вся земля в пределах города разделяется на зоны, которые должны использоваться определенным образом.

Разрабатываются и принимаются такие документы актами муниципальных органов. Поэтому для каждого муниципального образования эти правила будут разными, учитывая особенности местности, условия и планы развития данного населенного пункта.

Следовательно, общие положения о ПЗЗ содержатся в ГРК РФ. А правила для конкретного поселения должны утверждаться местными властями.

Общая часть: применение ПЗЗ

Общая теоретическая часть ПЗЗ в первую очередь должна устанавливать порядок применения правил. Согласно ч. 3 ст. 30 ГрК, такой порядок определяет условия:

  • регулирования застройки территорий муниципального образования;
  • внесения изменений в порядок и цели использования;
  • проведения планировки территорий и подготовки документации по ней;
  • проведения общественных слушаний, на которых утверждаются новые правила землепользования и застройки для городской территории и так далее.

Общая часть, как правило, содержит:

  • пределы действия ПЗЗ и расшифровку используемых в нем понятий;
  • соотношение утвержденных правил с иной градостроительной документацией;
  • принципы градостроительной деятельности и условия работы комиссии по землепользованию;
  • порядок проведения градостроительной подготовки;
  • порядок предоставления земли гражданам в пользование;
  • условия резервирования земель, выдачи разрешений на строительство;
  • виды и порядок разрешений на ввод строений в эксплуатацию и подобные нормативы.

Теоретическая часть, по сути, является основной, так как конкретные правила использования муниципальных земель установлены именно в ней. Использование графической части осуществляется по условиям общей части.

Подготовка документации по планировке территории органами местного самоуправления

Фото 7

Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти области, органами местного самоуправления.

Содержание, состав, порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения документации по планировке территории определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации (статьи 41, 42, 43, 44, 45), законодательством о градостроительной деятельности субъекта РФ, настоящими Правилами.

Порядок подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления (которое подлежит опубликованию в течение 3-х дней со дня принятия) определяется статьей 46 Градостроительнного кодекса Российской Федерации.

Планировка территории в части подготовки, выделения земельных участков осуществляется посредством разработки документации по планировке территории:

  • проектов планировки без проектов межевания в их составе;
  • проектов планировки с проектами межевания в их составе;
  • проектов межевания как самостоятельных документов (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков;
  • градостроительных планов земельных участков как самостоятельных документов (вне состава проектов межевания).

Решения о разработке того или иного вида документации по планировке территории применительно к различным случаям принимаются уполномоченным органом в области архитектуры и градостроительства с учетом характеристик планируемого развития конкретной территории, а также следующих особенностей:

  • проекты планировки (без проектов межевания в их составе) разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:

а) границы планировочных элементов территории (кварталов, микрорайонов),

б) границы земельных участков общего пользования и линейных объектов без определения границ иных земельных участков,

в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории;

  • проекты планировки с проектами межевания в их составе разрабатываются в случаях, когда помимо границ, указанных в подпункте 1) данного пункта настоящей статьи, необходимо определить, изменить:

а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками общего пользования,

б) границы зон действия публичных сервитутов,

в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд,

г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков;

  • проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;
  • градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются по обращениям правообладателей ранее сформированных земельных участков, которые, планируя осуществить строительство, реконструкцию на таких участках объектов капитального строительства, должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков.

Посредством документации по планировке территории определяются:

  • характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;
  • линии градостроительного регулирования, в том числе:
    1. красные линии, ограничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные) от территорий иного назначения и обозначающие планировочные элементы - кварталы, микрорайоны, иные планировочные элементы территории;
    2. границы земельных участков линейных объектов – магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;
    3. границы зон действия ограничений вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками (потенциальными источниками)загрязнения окружающей среды;
    4. границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
    5. границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам - при межевании свободных от застройки территорий;
    6. границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки;
    7. границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков - в случаях реконструкции
Фото 7

Кому нужны ПЗЗ?

Для чего нужны Правила землепользования и застройки?

Коротко отвечая на это вопрос можно сказать, что эти правила важны для всех лиц, проживающих в конкретном населенном пункте.

Читайте также: Бланк договора купли-продажи земельного участка и нюансы его составления

Ведь одной из целей их принятия является охрана среды обитания человека, природных и культурных объектов, прав землепользователей и иных проживающих, работающих в этой местности лиц.

Если бы их не было, то, к примеру, промышленные производства размещались бы рядом с густозаселенными жилыми зонами. А это напрямую сказалось бы на качестве их жизни, безопасности и здоровья.

Застройщик, руководствуясь правилами, понимает, какого рода постройки он может возводить на конкретных участках земли. Следовательно, он сможет составлять проекты застройки и привлекать инвесторов.

Власти города посредством правил получают возможность упорядочить все вопросы обустройства территории, использования земель своего поселения (города).

ПЗЗ также служат основой для достижения предусмотренных Генпланом преобразований в различных населенных пунктах. Так или иначе, этот документ охватывает интересы всех жителей конкретного города. Поэтому крайне важно принимать его в полном соответствии с законами страны, а также интересами населения регулируемых территорий.

Что включает в себя

Правила землепользования состоят из пунктов:

    1. Правила использования и внесение изменений в сами правила:
      • регулирование пользования землей и возведения на ней;
      • изменение варианта использования недвижимости;
      • подготовка муниципалитетом документов, касающихся планировки;
      • проведение публичных слушаний по данным вопросам;
      • правила внесения изменений.
    2. Регламенты градостроения. Они применяются к объектам внутри конкретной территории. В них прописывают:
      • виды разрешенного строительства и пользования землей;
      • размеры участка и строительства (максимальные и минимальные);
      • ограничения по пользованию.
Важно знать: последние соответствуют закону РФ.
  1. Карты с обозначенными зонами. На ней отмечают все границы данных зон, при этом одна зона может состоять из нескольких участков, а вот один участок из нескольких зон – нет. Это легко объяснить: на территории одного заповедника может располагаться несколько участков (например, лес, гора, озеро), но один участок не может состоять из заповедника, жилой части и промышленного производства.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Что еще важно знать о ПЗЗ

Территориальные зоны

Их выделяют с учетом вида использования земли. Они делятся на:

  • зоны жилой застройки;
  • общественно-деловые зоны для школ, учреждений здравоохранения,
  • спортивных сооружений;
  • рекреационные зоны, например, леса, пляжи;
  • производственные зоны, например, коммунальные и частные
  • производственные предприятия;
  • зоны транспортно-инженерной инфраструктуры — дороги,
  • железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций;зоны сельскохозяйственных участков — садовое, дачное, крестьянско-фермерское хозяйство;
  • специальные зоны, такие как кладбище.

Чтобы определить такие зоны, проводят территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем вас населенном пункте можно разными способами:

  • в градостроительном департаменте местной администрации;
  • МФЦ;
  • через сайт Госуслуги.

Сам документ очень объемный, поэтому из него предоставляют выписку с конкретной информацией, которую запросил человек. Выписку можно запросить в отношении конкретного участка или территориальной зоны. В заявлении на выписку из ПЗЗ на земельный участок нужно указать все данные об интересующем участке: кадастровый номер, площадь, адрес. В выписке будет вся информация об участке: технические параметры участка, правила использования и другие сведения.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях в ПЗЗ можно вносить изменения. Эти случаи прописаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

  • обнаружение расхождений между ПЗЗ и планом территориальной застройки;
  • обжалование Правил;
  • расширение или уменьшение территории поселения.

Потребовать внести изменения могут органы исполнительной власти на всех уровнях, если ПЗЗ мешают сооружать или поддерживать функционирование объектов в их ведении.

Физические лица и организации могут инициировать изменения ПЗЗ, если

  • считают использование земельного участка неэффективным;
  • собственнику причиняется вред в процессе градостроительства;
  • из-за действующих регламентов снижается рыночная стоимость земельных участков;
  • нарушаются права собственников или существенно ограничиваются.

Заявление подают в Комиссию, ответственную за разработку ПЗЗ. Обращение рассматривают в течение 30 дней и вносят изменения или отказывают.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://www.zemvopros.ru/page_1525.htm
  • http://pravozhil.com/oformlenie/zemlya/pzz-chto-eto.html
  • https://pravovdom.ru/zemlya/pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya.html
  • https://j.etagi.com/ps/pzz-chto-takoe/
  • https://sovetnik.guru/nedvizhimost/zemlya/zachem-nuzhny-pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html
  • https://dmstr.ru/articles/pzz-pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий